房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，就和宇航公司签了租赁协议，把整栋楼租给宇航公司经营。合同约定租期20年，租金逐年递增，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和通水通电。

商厦封顶后开始装修，但供电问题迟迟没解决，消防也没验收。宇航公司着急开业，双方协商后决定先开业再说。结果开业后消防检查发现大楼存在重大火险隐患，被责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没有按约定解决供电和消防问题，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际使用了大楼，停业是宇航公司自身原因造成的，应当按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同有效。但在合同履行中，因郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，导致商厦违法经营被责令停业，郊区供销公司构成违约。停业期间宇航公司没有实际使用房屋，不应按原合同标准支付租金。法院酌情按原租金标准的50%确定停业期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提条件。一方违约导致合同目的无法实现的，另一方才能拒绝履行自己的义务。本案中供电和消防问题直接影响商厦正常经营，宇航公司有权暂缓支付部分租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同原约定执行。房屋租赁合同履行过程中，如果出租方未提供符合安全条件的房屋，承租方实际无法正常使用，法院会根据公平原则调整租金金额。

第三，先开业后整改的做法风险很大。本案中双方明知消防未验收仍强行开业，结果被责令停业，反而造成更大损失。商业经营中应当先确保合法合规，再考虑商业利益。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方提供房屋的基本条件，包括水电、消防等基础设施。如果出租方未按约定履行，承租方应当及时书面催告，保留证据。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先发函固定对方违约事实，再决定是否起诉或协商解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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