房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，和宇航公司签了租赁合同，租期20年，约定租金逐年递增。合同还约定，商厦的外部装修和供电等配套由供销公司负责。后来大楼封顶，宇航公司支付了部分定金和租金，商厦开始营业。

但问题来了：商厦开业时，消防系统、供电设施都没到位。消防部门检查后发现存在重大火险隐患，责令停业整改，还罚了双方的钱。商厦就此停业，双方为租金该不该付、怎么算闹上了法庭。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没按约定完成消防、供电等配套，导致商厦违法经营被停业，所以自己有权不付租金，还要求对方赔偿损失。供销公司则主张：宇航公司明知条件不成熟还强行开业，违约在先，租金必须按合同全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定：合同有效，但双方在履行中都有过错。商厦违法经营期间，宇航公司实际使用了房屋，不能完全拒付租金。法院综合考量双方责任，酌情按低于合同约定的标准确定租金数额，并驳回了双方的其他过高请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。一方违约，另一方可以暂时不履行自己的义务，但必须是在对方违约导致自己无法正常履行的情况下。本案中宇航公司明知消防不过关还强行开业，再拿这个理由拒付租金，法院就不支持。

第二，违法使用房屋期间的租金不能按合同原价算。如果房屋处于违法状态（比如消防不合格），出租人也有过错，那么承租人实际使用房屋的价值已经打了折扣，法院通常会根据公平原则，酌情降低租金标准。

第三，合同约定和实际履行情况不一致时，要留好证据。双方后来签的会议纪要、付款记录、消防处罚决定书等，都是法院认定事实的关键。没有书面证据，口头约定很难得到支持。

王德林律师提示：

租赁房屋前，一定要核实房屋的消防、水电等是否合法合规。如果发现出租方提供的条件不符合约定，应当及时书面提出异议，不要勉强开业。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因擅自开业或拒付租金而承担额外损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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