开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按时交房。
深业公司交房延迟的主要原因是供电问题，具体涉及与电业局的供电协议落实、电网联建费缴纳等事项。直到1995年，深业大厦才正式通电并完成竣工验收。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，构成违约，应解除合同并返还购房款本息及双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限应相应顺延，不构成违约，要求继续履行合同。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但二审最高人民法院改判：合同有效，继续履行，深业公司承担逾期交房的违约责任（按贷款利率赔偿损失）。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同是否有效是本案的核心前提。抗诉机关认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应无效。但法院认定，深业公司已与土地部门签订出让合同、缴纳大部分出让金并取得用地批复，合同内容合法有效。在商品房买卖中，土地使用权证并非合同生效的绝对要件。
第二，关于逾期交房的免责事由。合同约定"非深业公司所能控制的事件"可延期交房。供电问题涉及政府部门协调和电业局工作，确实属于深业公司无法控制的因素，因此交房期限应顺延至正式供电之日。但顺延后仍存在逾期，深业公司需承担违约责任。
第三，是否支持解除合同。法院认为，旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未成就（逾期交房天数未达到合同约定的可解除期限），且大厦已竣工验收、可以交付使用，从促进交易和保护双方利益角度，判决继续履行更合理。购房者要求解除合同，需看合同约定的解除条件是否已满足。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房期限、免责条款和解除条件。如果开发商逾期交房，先计算是否达到合同约定的解除天数，未达到前可主张违约责任但不宜贸然要求解除。在文山地区，类似纠纷建议保留好合同、付款凭证和催告记录，及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市