未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）与海南深发房地产开发公司（简称深发公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）也并未在合同上签字盖章。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺乏法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并要求深发公司返还购房款及利息。实际上，这块地的使用权属于厚南公司，厚南公司与深发公司之间有合作建房关系，但土地手续并不完整。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效，深发公司应返还全部购房款和利息。

深发公司主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，而且工程已经实际施工，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但合同中关于厚南公司提前取得7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还这7000万元。对于顺兴公司与深发公司的商品房预售合同效力问题，法院需进一步审理。

最终，最高人民法院在二审中认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同应属无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足两个基本条件：一是开发商已经取得土地使用权证书，二是已经取得商品房预售许可证。缺少任何一个，所签的预售合同都可能被认定为无效。这个案子中，深发公司两项证照都没有，合同自然无效。

第二，合同无效的法律后果是“恢复原状”，即双方返还各自从对方取得的财产。购房者可以把已付的房款要回来，开发商也可以要求购房者返还已占有的房屋。但实践中，开发商往往已经把钱花掉了，购房者面临执行难的风险。

第三，购房者在买房前一定要核实开发商的“五证”是否齐全，包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。如果开发商拿不出这些证，最好别急着交钱。

王德林律师提示：

购房是大事，签约之前务必查看开发商的证照是否齐全。在文山地区，不少购房者因为轻信开发商的承诺，在手续不全的情况下就付了定金或首付，最后陷入纠纷。建议您购房前委托律师做一次简单的尽职调查，避免损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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