土地转让合同无效时如何追回款项

土地转让合同无效时如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司与遂溪中行开办的中银公司签订了一份土地转让协议，中银公司承诺将位于北海市的90亩土地使用权转让给湛江土地总。湛江土地总支付了部分款项，中银公司也交付了相关土地文件。

之后，湛江土地总将这批土地转售给另一家公司。但后来，湛江土地总与这家公司的转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不退还已收款项。这时，湛江土地总才想起向中银公司追讨自己已支付的转让款，但中银公司已经注销，其债权债务由遂溪中行承担。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也有问题，双方合同应属无效，遂溪中行应返还已支付的转让款。遂溪中行则主张：本案实质是合同转让而非土地转让，合同有效；且湛江土地总起诉时已超过法律规定的诉讼时效，不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总已支付的转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已取得土地使用权，并完成出让审批手续。未满足这些条件的转让合同，法院会认定无效。本案中，中银公司既未取得土地使用权，也未办理出让手续，合同自然无效。

第二，合同无效后，双方应返还因合同取得的财产。有过错的一方要赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也需承担相应责任。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，从湛江土地总出具收据到其向法院主张权利，并未超过法定三年诉讼时效。但实践中，如果权利人长时间不行使权利，可能面临败诉风险。

王德林律师提示：

购买土地使用权时，务必核实对方是否已取得土地使用权证、是否完成出让手续，避免因合同无效造成损失。在文山地区，类似土地纠纷也时有发生，建议在签约前咨询专业律师，并注意保存付款凭证等证据，以便在发生争议时及时主张权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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