商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》。华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，双方同意用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有实际支付购房款，开发商也没有交付房产。2001年，开发商向法院起诉，要求解除商品房预售合同。清远金融市场则主张，自己已经通过贷款抵债的方式付清了购房款，并拿出一张1.185亿港币的收据作为证据。

开发商认为，这张收据是华泰公司事后补办的，没有真实的付款凭证。华泰公司的法定代表人刘超英曾写函件说明，这笔楼款属于"以物抵贷"，需要补开收据来完善买卖合同。法院还发现，清远金融市场曾用涉案房产向银行抵押贷款，但开发商否认出具过同意抵押的证明，并质疑印章的真实性。

争议焦点

双方的核心争议在于：这份《房地产预售契约》到底是真实的商品房买卖关系，还是用房产抵债的担保行为？开发商主张双方是预售合同关系，清远金融市场未付房款，合同应解除。清远金融市场则主张，自己以贷款债权抵付了房款，合同已经履行完毕，开发商无权解除。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案的《抵债协议书》和《房地产预售契约》是关联合同，本质上是华泰公司用房产抵偿对清远金融市场的债务。清远金融市场并未实际向开发商支付购房款，所谓的"收据"是事后补办，没有真实付款凭证。因此，双方之间并非真实的商品房预售合同关系，而是一种以房抵债的债务清偿安排。由于华泰公司未能履行抵债协议，清远金融市场也未实际取得房产，开发商请求解除预售合同的主张成立。最终，法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债合同性质不同。预售合同是买卖关系，买方付钱、卖方交房；以房抵债则是用房产来清偿已有债务。实践中，很多当事人用签订预售合同的方式来担保或实现债务抵偿，但法律上要区分真实意思。本案中，双方先有欠款关系，再签抵债协议，最后才签预售合同，法院认定整体是债务抵偿安排，而非真实买卖。

第二，付款凭证是关键证据。如果主张已经付清房款，必须有真实的银行转账记录、收据等凭证。本案中，清远金融市场仅持有一张事后补开的收据，没有对应的付款流水，法院不予采信。当事人应当注意保留完整的付款证据，避免事后产生争议。

第三，以房抵债协议不等于房屋买卖。如果债务人用房产抵债，债权人需要实际办理产权过户才能取得房屋所有权。如果仅签订预售合同而未过户，一旦债务人出现其他债务纠纷，债权人可能无法优先获得房产。建议当事人在签订以房抵债协议时，及时办理网签备案或预告登记，降低风险。

王德林律师提示：

在文山地区，商品房买卖和以房抵债是两种不同的法律关系。如果您遇到类似情况，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质。同时，无论哪种交易，都要保留好付款凭证、合同原件等关键证据，以防日后产生纠纷时无法举证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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