未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格，预购总建筑面积超过10万平方米的红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同约定，必须经过原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（简称凯鹏公司）签证盖章才能生效。

签约后，顺兴公司分三次支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该项目土地使用权属于厚南公司，而深发公司在签订合同时，既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司及厚南公司认为：厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，并且各方通过后续的联营合同、协议书等方式对项目转让和合作建房进行了确认，合同应当有效。

法院判决

一审法院认定厚南公司与深发公司的合建合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司在与顺兴公司签订《商品房购销合同》时，尚未取得讼争房屋的土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，事后也未补办相关手续，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应的利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律明确规定开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。缺少任何一个法定条件，合同都可能被认定为无效。

第二，即使开发商事后通过承诺书、联营协议等方式试图追认或补救，也不能改变合同签订时即违反法律强制性规定的事实。法律的强制性规定不容当事人通过事后行为来规避。

第三，购房者在签订购房合同前，一定要核实开发商是否已经取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商不能提供，建议不要轻易付款，否则可能面临合同无效、款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者如果遇到开发商未取得预售许可证就要求付款的情况，可以明确拒绝，并保留好相关证据。一旦发现开发商无法按时交房或手续不全，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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