土地使用权转让合同因城市道路部分无效

土地使用权转让合同因城市道路部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时才发现，土地证上标明的面积和实际能用的面积对不上。

原来，这块地里有近千平方米属于城市道路用地，法律规定城市道路是不能转让的。而且发展公司当初办证时提供的图纸没经过规划部门审批，导致土地证上的面积和规划实际面积不符。置地公司实际能用的土地比证上少了很多，于是起诉要求补偿或退款。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地证上的面积包含小区道路，这是当地办证的惯例，合同应当有效，自己也没有过错。

置地公司认为：发展公司提供的土地证面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

一审法院认定合同无效，但考虑到双方已部分履行，判决可履行部分继续履行，道路面积不计入使用面积，发展公司返还多收的土地转让金并赔偿损失。最高人民法院二审维持了大部分判决，仅调整了诉讼费分担。

法院核心理由是：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，转让道路面积的部分合同无效；但符合规划要求的土地面积转让部分有效。

律师分析

第一，城市道路、公共绿地等市政设施用地不能作为商业用地转让。买地时一定要核实土地性质和规划用途，不能只看土地证上的数字。

第二，土地转让合同中的部分内容违法，并不一定导致整个合同无效。法院会根据实际情况，将合法部分与违法部分分开处理，合法部分仍可继续履行。

第三，土地转让方有义务提供经过规划部门审批的准确图纸。如果因提供错误信息导致受让方损失，转让方需要承担赔偿责任。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，建议先到当地规划部门核实土地的实际规划情况，特别是道路、绿化等公共设施的用地范围。在文山地区处理类似土地转让纠纷时，也常遇到土地证面积与实际规划不符的问题，提前做好尽职调查可以避免很多麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市