未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同约定需经原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）签证盖章才生效。但厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺乏法定条件，应属无效。深发公司则认为：合同已经实际履行，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应属有效。

法院判决

法院认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，都可能被认定为无效合同。

第二，即使合同中有第三方承诺承担义务，也不能弥补预售资格缺失的根本问题。购房者不能轻信卖方的口头承诺或事后补办的承诺书。

第三，购房者在签订大额商品房预售合同前，应当主动核查开发商的“五证”是否齐全，尤其是土地使用权证和预售许可证，避免陷入合同无效、资金难以追回的困境。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果发现证件不全，建议暂缓付款并咨询专业律师。在文山地区，不少购房者因忽视证件审查而陷入纠纷，应当引以为戒。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市