土地转让合同未办审批，合同是否有效
土地转让合同未办审批，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地界限图。之后，湛江土地总将其中50亩土地转售给了另一家公司。
后来，湛江土地总与那家公司的转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不返还已收的款项。于是，湛江土地总回头向中银公司主张权利，要求返还土地转让款，但中银公司已经注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司没有取得土地使用权，也没有办理土地出让审批手续，土地转让合同应属无效，中银公司应当返还全部款项。遂溪中行则认为：双方签订的合同是有效的合同转让，且湛江土地总在收到土地界限图后长期没有主张权利，已经超过了法律规定的诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决认定：双方签订的土地使用权转让合同无效，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件。遂溪中行作为中银公司的开办单位，应返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。同时，法院认定湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须符合法定条件。转让方应当已经取得土地使用权，并且办理了土地出让审批手续。如果未取得合法权属或未办理审批，转让合同将因违反法律强制性规定而无效。
第二，合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。转让方应当返还已收取的转让款，受让方应当返还已取得的土地。如果转让方已注销，其开办单位或上级主管单位应当承担相应的返还责任。
第三，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。本案中，湛江土地总在另案诉讼中才知道自己的权利受到侵害，此时才开始计算诉讼时效，因此没有超过法定的两年期间。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已经取得土地使用权证，以及土地是否已办理出让审批手续。如果发现土地手续不全，建议不要轻易付款。在文山地区，涉及土地转让的纠纷较为常见，建议当事人在签订合同时咨询专业律师，避免因合同无效造成经济损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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