商品房预售合同与以房抵债合同的区别认定
商品房预售合同与以房抵债合同的区别认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订协议，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵偿所欠贷款本息1.21亿余元。随后，省一建城建分公司作为开发商，与清远金融市场签订了商品房预售合同，将上述房产出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已经通过以贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一张1.185亿港元的收据作为证据。但省一建城建分公司称该收据是事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按合同约定支付购房款，应解除合同。人行清远支行认为：双方实质是以房抵债，其已通过贷款抵债方式付清了房款，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案属于商品房预售合同纠纷，而非以房抵债合同。清远金融市场未能提供有效证据证明已支付购房款，判决支持解除商品房预售合同。
律师分析
第一，合同性质的认定应当以实际履行为准。虽然双方签订的是《房地产预售契约》，但人行清远支行提供的收据存在补开嫌疑，且无对应的付款凭证，不能证明实际付款。
第二，以房抵债与商品房预售是两种不同的法律关系。以房抵债需要双方有明确的以房产抵偿债务的意思表示，并实际履行债务抵销手续。本案中，双方签订的是标准的商品房预售合同，而非以房抵债协议。
第三，当事人主张以房抵债的，应当提供充分证据证明债务的真实存在以及双方以房抵债的合意，否则法院仍会按合同约定的内容来认定法律关系。
王德林律师提示：
在签订商品房买卖合同时，应当注意区分是真实的买卖关系还是以房抵债关系，避免因法律关系认定不清导致权益受损。如果确实存在以房抵债的情况，建议另行签订书面协议，明确债务金额、抵债房产信息及办理手续。文山地区的当事人如遇类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足而丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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