房屋租赁合同履行中如何行使抗辩权及确定租金

房屋租赁合同履行中如何行使抗辩权及确定租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司投资建造九胜商厦，与苏州市宇航开发经营公司签订租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分定金和租金，但商厦在消防、水电等方面未达到约定条件，宇航公司仍于1996年开业。后消防部门检查发现商厦存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦因此停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司主张宇航公司未按约支付租金，应承担违约责任；宇航公司则认为郊区供销公司未完成消防、水电等配套工程，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。双方争议的核心是：一方未履行合同义务时，另一方能否行使抗辩权拒绝履行自己的义务，以及在合同违法履行期间，租金标准应如何认定。

法院判决

最高人民法院二审认定，郊区供销公司未完成约定的消防、水电等配套工程，导致商厦无法合法营业，构成违约；宇航公司在此情况下有权行使同时履行抗辩权，暂停支付租金。但考虑到宇航公司实际使用了商厦并进行了经营，仍需按实际使用情况支付合理费用。法院最终判决双方继续履行合同，租金标准应根据实际使用情况和市场价值重新确定，而非完全按原合同约定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行合同主要义务时，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且抗辩权的行使要合理、适度，不能滥用。本案中，郊区供销公司未完成消防等关键配套工程，直接导致商厦无法合法经营，宇航公司因而有权拒付租金。

第二，违法履行期间租金的认定不能简单按合同约定。即使合同有效，但若履行过程中存在违法情形（如未经消防验收就开业），实际使用方仍需支付合理费用，但标准应结合市场行情、实际使用状况等因素综合确定，而不是机械套用合同中的固定租金。

第三，合同双方应当重视合同约定的每一项义务，尤其是涉及行政审批、安全等关键条款。一方不履行这些义务，可能影响整个合同的履行，甚至导致自身承担违约责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确双方各自的义务，特别是涉及消防、水电等基础设施的交付条件。如果对方未按约定完成这些义务，你可以依法行使抗辩权，但要注意保留证据并及时书面通知。在文山地区，类似纠纷常见于商铺租赁，建议在合同中明确约定违约责任和解除条件，避免因履行争议导致长期停业损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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