商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年前后，一家公司（中振公司）向开发商购买了一处商业楼的部分楼层，总价款数千万元。付款方式采用当时流行的“银行按揭”：中振公司、开发商和银行三方签订了一份《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司提供贷款，中振公司把购房合同项下的全部权益抵押给银行，开发商承担担保责任。

合同签订后，银行如约放款，中振公司也分期偿还了部分本息。但后来中振公司资金链断裂，未能按期还款。银行催收无果，起诉到法院要求解除贷款合同，并以抵押的房屋权益来偿还剩余欠款。中振公司则辩称，这套房子没有办理过正式的抵押登记，按揭合同应属无效。

争议焦点

中振公司主张：双方没有到房产管理部门办理抵押登记，违反了当地政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，因此抵押无效，银行对房屋没有优先受偿权。此外，中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，银行的权利不能对抗该信托公司。

银行方面则认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已经实际履行，是否办理抵押登记不影响合同效力。中振公司后续的抵押行为是在本案按揭之后，不能否定本案合同的效力。

法院判决

一审湖北省高级人民法院和二审最高人民法院均认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。法院判决解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，如果到期不能清偿，银行有权以抵押物拍卖所得价款优先受偿。同时，二审法院纠正了一审中涉及担保人责任的判项，因银行并未起诉担保人。

律师分析

第一，按揭不同于一般的抵押担保。当时国家法律并没有规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。法院更看重当事人真实意思表示和合同实际履行情况。

第二，中振公司后来将同一房屋抵押给其他债权人，发生在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能办理有效抵押，因此不影响银行作为第一顺位抵押权人的地位。

第三，本案提醒我们，在商品房按揭贷款中，即使没有及时办理抵押登记，银行与购房人之间的贷款合同依然有效，银行仍可依据合同主张权利。但风险在于，如果购房人将房屋另行抵押给善意第三人并办理登记，银行可能丧失优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应配合银行尽快完成抵押登记手续，避免因登记滞后引发权利冲突。如果您在文山地区遇到类似的按揭纠纷或抵押登记问题，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力及抵押权的实现路径，切勿拖延导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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