未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。然而，深发公司在签订合同时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，该土地的实际使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但并未在合同上签字盖章。

后来，顺兴公司发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司不具备预售商品房的主体资格，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并请求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房资格，因此双方签订的预售合同应属无效。深发公司则主张，虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了其销售行为，且双方实际履行了部分合同义务，合同应当有效。

法院判决

法院经审理认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。厚南公司事后出具的承诺书不能弥补合同签订时存在的根本缺陷。法院判决深发公司返还顺兴公司已支付的购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是法律对购房者权益的基本保障。如果开发商在未取得这些证件的情况下预售房屋，合同很可能被认定为无效。

第二，合同无效后，开发商因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方还应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，深发公司因自身过错导致合同无效，需要全额返还购房款并支付利息。

第三，购房者在签订预售合同时，务必核实开发商的证件是否齐全。如果开发商以"事后补办"或"第三方认可"为由进行承诺，不要轻信，因为这种承诺无法替代法定的预售许可条件。

王德林律师提示：

购房是重大交易，签订商品房预售合同前，建议您要求开发商出示《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》原件。如果开发商无法提供，不要轻易付款。在文山地区，类似的预售合同纠纷时有发生，建议您购房时委托专业律师审核合同，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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