土地使用权转让合同无效后如何维权

土地使用权转让合同无效后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，湛江市土地开发总公司（下称湛江土地总）与遂溪中行开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为500万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图。随后，湛江土地总将这100亩土地连同中银公司委托其转售的另外50亩土地，一并转卖给了生茂公司。

后来，生茂公司起诉湛江土地总，法院终审判决认定双方的土地转让合同无效，湛江土地总需返还生茂公司已付的款项及利息。湛江土地总随即向中银公司及其开办单位遂溪中行追索已支付的150万元土地款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地也未办理出让手续，双方合同应属无效，遂溪中行作为开办单位应返还已支付的150万元及利息。其主张权利的期间并未超过法定诉讼时效。

遂溪中行辩称：双方合同名为转让实为委托转售，意思表示真实，合同有效；湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效，应维持一审判决。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决；确认中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效；遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总150万元及相应利息。法院认定，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，转让合同无效；湛江土地总在出具收据后至上诉期间的间隔未超过两年诉讼时效，一审以超时效驳回不当。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方须已取得土地使用权，并依法办理出让或审批手续。未满足条件的合同，即使双方已实际履行，仍可能被认定为无效。本案中中银公司未取得土地使用权、未缴纳土地出让金，合同因此无效。

第二，合同无效后，双方应返还财产。根据《民法典》规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还。本案中湛江土地总支付的150万元及利息，应由遂溪中行返还。

第三，诉讼时效起算点很重要。出具收据或声明"款地两清"并不等于放弃权利，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受侵害之日起计算。本案中，湛江土地总在法院终审确认合同无效后才明确权利受损，其起诉未超时效。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同时，务必核实转让方是否已取得土地使用权证、是否完成出让审批。如合同被认定无效，应及时主张返还财产，避免因拖延错过诉讼时效。文山地区的朋友若遇到类似土地转让纠纷，建议尽早咨询专业律师，保存好付款凭证、协议和往来函件，以维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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