未取得预售许可证签商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证签商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也按顺兴公司的要求修改了设计方案，大厦已经施工到地下室二层。

但顺兴公司后来发现，这个项目的土地使用权其实一直属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同应当认定为无效合同。

深发公司主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，并且三方后来还签订了合作建房协议，合同应当有效，双方继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在与顺兴公司签订商品房预售合同时，既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，才能对外预售房屋。缺少任何一个证件，合同都可能被认定无效。

第二，事后取得证件或他人出具承诺书，不能弥补合同签订时存在的违法问题。本案中，虽然厚南公司事后出具了承诺书认可深发公司的销售行为，但合同签订时深发公司没有预售资格，该合同仍然无效。

第三，购房者要特别注意审查开发商的证件。在签订商品房预售合同前，应当要求开发商出示五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证），确保开发商具备合法预售资格。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前一定要核实开发商是否取得商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使签订了合同也可能被认定无效，届时钱款追回困难。文山地区的购房者如有类似问题，建议携带合同及相关材料当面咨询律师，避免不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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