未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在出售该房产时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且该土地的实际使用权人海南厚南旅业有限公司（厚南公司）此前也未在合同上签字盖章。

厚南公司事后虽然出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司认为：虽然手续存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书予以认可，且项目后续补办了部分审批手续，双方已经实际履行合同，顺兴公司也提出了设计修改意见，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在与顺兴公司签订商品房预售合同时，尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但该承诺不能弥补合同签订时缺乏法定条件的根本缺陷。因此，判决双方签订的《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性关键在于开发商是否在签约时具备法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证件是保障购房人权益的基础，缺一不可。

第二，即使开发商事后补办手续或由第三方出具承诺，也不能使原本无效的合同变为有效。法律对商品房预售的监管要求是严格的，目的是防止开发商在资金、土地权属不明的情况下预售房屋，损害购房者利益。

第三，购房人在签订预售合同前，应当主动要求开发商出示相关证件，尤其是土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，建议暂不签约或付款，以免陷入法律纠纷。在文山地区，购房人同样需要重视这一环节，避免因合同无效导致资金损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱或声称"正在办理中"，建议不要轻易支付大额定金或购房款。在文山地区，购房人可以到当地住建部门查询项目的预售许可信息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市