楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款数千万元，中振公司将其对泰合公司的购房合同权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。贷款发放后，中振公司仅偿还部分本息，剩余款项逾期未还。宝丰支行起诉要求解除合同，以抵押房屋权益偿还欠款。

中振公司辩称，该按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了武汉市政府的房地产抵押管理办法，应属无效。此外，中振公司已于数月后将同一房屋权益抵押给了广州国投公司，并办理了抵押登记，因此宝丰银行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应认定为无效；且同一房屋已另行抵押给广州国投并完成登记，宝丰银行不享有优先权。

宝丰银行主张：按揭合同系三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，未办理抵押登记不影响合同效力；广州国投的抵押设立在后，且当时房屋未竣工验收，依法不能抵押，故不影响宝丰银行的权利。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先清偿宝丰银行。同时撤销一审判决中涉及担保人泰合公司责任的内容，因宝丰银行未起诉泰合公司。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，国家法律、法规当时并未规定未经登记即无效；中振公司依据地方政府规章主张合同无效，缺乏法律依据。广州国投的抵押因房屋当时未竣工验收，依法不能设立抵押，且该抵押合同未实际履行，故抵押登记无效。

律师分析

第一，楼宇按揭合同的性质不同于传统抵押。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行作为贷款担保，银行、开发商和购房人三方共同参与，法律上更接近一种混合担保。当事人只要真实意思表示、内容不违法、不损害公共利益，合同就应认定有效，不能仅因未办理抵押登记就否定其效力。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，武汉市的房地产抵押管理办法属于地方政府规章，并非法律或行政法规。根据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才无效，地方政府规章不能直接导致合同无效。因此，法院未支持中振公司的主张。

第三，重复抵押的效力需看设立时间和房屋状态。广州国投的抵押设立在本案按揭之后，且当时房屋未竣工验收，依法不能作为抵押物。即便办理了他项权利登记，该登记也因基础不合法而无效。因此，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权益。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应及时配合银行办理抵押登记手续，避免因未登记引发争议。如果遇到按揭合同未登记被质疑效力的情况，可依据合同实际履行和当事人真实意思主张合同有效。在文山地区，购房人签订按揭合同后，建议同步向当地不动产登记机构咨询抵押登记流程，确保权利得到完整保护。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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