未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未建成的“红城湖国际大厦”A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。但当时深发公司并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，只是与土地实际使用权人厚南公司有合作建房关系。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现项目手续存在问题，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过项目转让获得开发权的，但土地使用权一直没有变更登记。深发公司虽然后来补办了一些手续，但在签订预售合同时，确实缺少法定的预售许可条件。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司则认为：双方签订合同是真实意思表示，且事后补办了部分手续，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售合同，违反法律强制性规定，该《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是保障购房人权益的底线，缺一不可。本案中深发公司未取得这些证照就卖房，合同自然无效。

第二，很多人以为只要开发商事后补办手续，合同就能“转正”。但法律上，合同效力以签订时为准。如果签订时不符合法定条件，事后补办也不能让无效合同变成有效合同，只能重新签订。

第三，购房人支付大额购房款前，一定要核查开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，就要高度警惕，避免陷入“钱房两空”的困境。

王德林律师提示：

在文山地区，购买预售商品房时务必查验开发商的预售许可证和土地使用权证，不要轻信口头承诺。如果发现开发商证照不全，建议立即暂停付款并咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市