购房合同解除条件未成就能否继续履行
购房合同解除条件未成就能否继续履行
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司从哈尔滨深业房地产公司购买了一处写字楼，双方签订了预售协议和正式买卖合同。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司没有在合同约定的交房日期前交付房屋，理由是供电问题等客观因素导致工期延误。
旅游公司认为深业公司已经违约，起诉到法院要求解除合同、退还购房款并双倍返还定金。深业公司则主张，延期交房是因为电业局供电问题等"非其所能控制的事件"，符合合同约定的免责条件，请求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过约定期限，合同约定的解除条件已经触发，应当解除合同，退还房款并双倍返还定金。深业公司认为：延期交房的原因是供电部门未能及时供电，属于合同约定的"非其所能控制的事件"，可以据实延期，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持二审判决，合同继续履行。法院认为，深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房期限可以相应顺延。旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，旅游公司也已付清购房款，因此合同应当继续履行。但深业公司需承担延期交房期间的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司损失。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的解除条件是否成就，是判断能否解除合同的关键。本案中，法院认为深业公司的延期交房有合同约定的免责事由，交房期限可以顺延，因此旅游公司主张的解除条件并未成就。
第二，购房者遇到开发商逾期交房时，不要急于解除合同。需要仔细审查合同中对免责事由的约定，以及免责事由是否真实发生。如果免责事由成立，解除权可能尚未形成。
第三，即使不能解除合同，购房者仍有权要求开发商承担逾期交房的违约责任。本案中，法院判决深业公司按银行贷款利率赔偿旅游公司损失，就是对购房者权益的保护。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要特别关注合同中关于延期交房免责事由的约定。如果遇到开发商逾期交房，建议先收集相关证据，咨询专业律师判断解除条件是否成就。在文山地区，类似案件的处理也需要结合合同具体条款和实际情况综合分析。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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