未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价款高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在签订合同时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且项目土地的实际使用权人海南厚南旅业有限公司（厚南公司）最初并没有在合同上签字盖章。虽然厚南公司后来出具了一份承诺书表示认可，但整个项目的土地使用权和开发手续存在多次转让和补办的情况。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

法院还查明，深发公司后来以自己公司的名义，将原本属于厚南公司名下的土地使用权证向银行抵押贷款1500万元，进一步暴露了该项目在权属和手续上的混乱。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司应当返还已收取的5000万元购房款并支付利息。

深发公司则认为：虽然手续上存在瑕疵，但厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，且双方实际已经履行合同，顺兴公司还提出了设计修改意见，工程也已施工至正负零，因此合同应当认定为有效，或者至少应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否具备法定的预售条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这三个证缺一不可，否则合同就可能被认定为无效。本案中深发公司连最基本的土地使用权证都没有，合同自然无法得到法律保护。

第二，开发商事后补办手续或第三人出具承诺书，并不能使无效合同变为有效。很多人以为只要事后补上手续或者有人追认，合同就有效了，但法律对商品房预售有严格的前置审批要求，违反这些强制性规定的合同自始无效，不能通过事后补正来治愈。

第三，购房者支付了巨额购房款却得不到房子，风险极大。本案中顺兴公司支付了5000万元，最终只能拿回本金和利息，不仅损失了资金占用的机会成本，还错过了其他购房机会。在文山地区，购房者购买期房时，一定要先核实开发商是否取得五证，特别是预售许可证，不要轻信开发商的承诺或口头保证。

王德林律师提示：

购买商品房尤其是期房时，务必在签约前要求开发商出示《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》五证原件。在文山地区，如发现开发商无法提供预售许可证，建议立即暂停交易并咨询专业律师，避免陷入钱房两空的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市