房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司将一栋在建商厦整体出租给宇航公司，约定租期20年，租金逐年增长。双方签订协议后，宇航公司支付了部分租金，商厦在未通过消防验收的情况下强行开业。不久后，消防部门认定该商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。商厦停业后，双方因租金支付问题发生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付欠付租金及违约金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，其有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：双方已约定宇航公司自行承担消防整改责任，且商厦已实际开业，宇航公司应当按约定支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：在房屋租赁合同履行过程中，出租人未完成消防、水电等基础设施义务，导致租赁物处于违法使用状态，承租人有权行使履行抗辩权。但对于已经实际占用使用的期间，承租人仍应参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。最终判决宇航公司按约定租金的70%支付违法履行期间的房屋使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。但要注意，行使抗辩权应当及时通知对方，并保留相关证据。

第二，违法履行期间的租金标准问题。即便租赁物存在违法情形，只要承租人实际占用了房屋，就应当支付相应的使用费。法院会结合双方过错程度、实际使用情况等因素，酌情确定合理的使用费标准。

第三，房屋租赁中消防安全问题不容忽视。出租人有义务确保租赁物符合消防安全要求，承租人在使用过程中也要配合消防验收。双方应当在合同中明确消防验收的责任分工，避免因消防问题导致合同履行障碍。

王德林律师提示：

在文山地区办理的租赁合同纠纷案件中，常见因消防验收问题导致的租金争议。建议出租人在交付房屋前完成消防验收，承租人在接收房屋时也应当主动核实消防手续是否齐全。如果发现对方存在违约行为，应当及时书面通知并保留证据，必要时可以委托律师发送律师函固定事实。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市