未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但深发公司当时并未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，只是与土地权利人厚南公司存在合作建房关系。

顺兴公司后来发现，该项目土地使用权多次转让，深发公司没有合法的售房主体资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。法院审理查明，深发公司直到1995年才补办部分手续，签约时确实缺少法定条件。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司辩称：虽然手续不全，但土地权利人厚南公司事后出具了承诺书，认可其销售行为，且双方已实际履行合同，大厦也建设到一定进度，合同应认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司存在合建关系，合同有效，但要求补办手续。最高人民法院二审则认为，深发公司在签约时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，该商品房预售合同应认定为无效，深发公司应返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊买卖行为，法律对预售条件有严格规定。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则不具备预售资格。这是为了保护购房人利益，防止"空手套白狼"的风险。

第二，即使土地权利人后来追认或出具承诺书，也不能弥补签约时预售手续缺失的违法性。法院审查合同效力以签约时的客观事实为准，事后补办手续不能使无效合同变为有效。

第三，购房人在签订预售合同前，务必核实开发商的"五证"是否齐全，特别是预售许可证。如果发现证件不全，最好不要付款，否则可能面临合同无效、资金难以追回的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房人签订商品房预售合同时，可以要求开发商出示《商品房预售许可证》原件，并到当地住建部门官网查询核实。如果开发商无法提供，建议暂缓签约或付款。一旦发生纠纷，应及时收集合同、付款凭证、沟通记录等证据，通过法律途径维护权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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