未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司把正在建设的“红城湖国际大厦”A座卖给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司其实没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。更复杂的是，这块地原本属于厚南公司，中间经过多次转让和合作开发，产权关系非常混乱。顺兴公司担心自己买到的房子不合法，于是起诉到法院，要求确认合同无效，拿回5000万元购房款和利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司既没有土地使用权证，也没有商品房预售许可证，不具备卖期房的资格，双方签的《商品房购销合同》应当无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司后来出具了承诺书认可了这笔交易，而且项目已经实际施工，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间是合作建房关系，虽然没办土地使用权变更登记，但双方愿意继续合作，所以合同有效。但最高人民法院二审改判，认为深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，判决《商品房购销合同》无效，深发公司必须返还5000万元购房款并支付利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键看开发商在签约时是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对购房者的基本保护，没有这两个证，合同就可能被认定无效。

第二，即使开发商事后补办手续，或者有其他公司出具承诺书，也不能改变合同签约时违法的事实。法院会以签约时的状态为准来判定合同效力。

第三，购房者如果发现开发商手续不全，可以及时起诉要求确认合同无效并返还购房款。但要注意，如果项目已经建成并实际交付，法院可能会考虑实际情况，不一定会判无效。

王德林律师提示：

买房特别是买期房前，一定要核实开发商是否取得了土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果您遇到开发商手续不全却要求您付款的情况，建议先咨询律师再决定是否签约付款，避免资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市