商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由人民银行清远中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心的部分楼层房产，来抵偿欠清远金融市场的贷款本息1.21亿余元。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。

但这份合同签订后，双方一直没有实际履行。开发商没有收到购房款，购房者也没有实际拿到房产。直到2001年，开发商向法院起诉，要求解除这份商品房预售合同。而人民银行清远中心支行则主张，自己已经通过“以贷抵楼”的方式付清了全部购房款，合同已经履行完毕。

争议焦点

开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，但购房者从未实际支付过购房款，因此合同没有履行，应当解除。

人民银行清远中心支行认为：双方之间的真实关系是以房抵债，购房款已经通过抵销华泰公司的贷款债务而付清，所以合同已经履行完毕，不同意解除。

法院判决

法院经审理认为，本案的核心在于认定双方签订的商品房预售合同究竟是真实的买卖关系，还是以房抵债的担保方式。从合同签订和履行的全过程看，双方没有真实的购房和付款意图，而是通过签订预售合同的形式，为之前的贷款债务提供一种担保。因此，法院最终认定本案属于以房抵债合同纠纷，而非纯粹的商品房预售合同纠纷，并据此作出了相应判决。

律师分析

第一，合同性质要根据真实交易目的来判断。不能只看合同名称，要结合签约背景、履行情况等综合认定。如果名为买卖、实为抵债，法院会按真实法律关系处理。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上有重大区别。以房抵债的，债权人通常不能直接要求交付房产，而是要对抵债房产进行清算；而商品房预售合同的买受人则有权要求开发商交房并办理产权证。

第三，在文山地区，许多房地产交易中存在“以房抵债”的情形，购房者或债权人应当注意保留好原始债权凭证、抵债协议和付款记录，避免因合同性质模糊导致权利受损。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质。特别是涉及以房抵债的交易，要签订规范的协议，并办理相关登记手续，避免日后产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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