房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，并将整幢大楼出租给宇航公司。双方约定租期较长，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套设施。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也于1995年开业。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在严重火险隐患，责令停业整改。双方都受到了行政处罚。商厦停业后，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金，双方由此发生纠纷。

争议焦点

郊区供销公司认为，合同已经生效且商厦已交付使用，宇航公司应当按约定支付租金。宇航公司则主张，郊区供销公司未完成外部装修和供电增容，导致商厦无法正常经营，自己有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。双方对停业期间的租金标准也存在争议。

法院判决

最高人民法院二审认为，合同履行中一方未完全履行义务，另一方可以行使抗辩权，但抗辩权的行使应当与对方未履行的义务相当。本案中，郊区供销公司未完成供电增容和消防设施，确实影响了商厦正常经营，宇航公司可以相应减少租金，但不能完全拒付。对于违法履行期间的租金标准，法院认为不能按正常经营状态下的约定租金计算，而应参考房屋的实际使用价值和双方过错程度合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“免付金牌”。当对方履行有瑕疵时，你可以主张减少付款或暂缓付款，但完全拒付可能构成违约。抗辩的范围要与对方违约的程度相适应。

第二，房屋租赁合同如果处于违法履行状态，比如未经消防验收就开业，这期间租金的计算标准会受影响。法院不会支持按照正常经营时的约定租金全额计算，而是会考虑房屋的实际使用价值和双方的过错程度来酌情确定。

第三，书面合同和实际履行不一致时，要保留证据。本案中双方曾签订“松散合作”协议以规避租赁管理费，但法院最终以经过公证的真实租赁协议为准。合同内容要真实合法，否则可能带来更大风险。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租方完成配套设施的时间节点和违约责任。如果对方履行有瑕疵，应及时书面催告并保留证据，必要时可以要求减少租金而不是简单拒付。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先咨询专业律师，避免因行使抗辩权不当而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市