按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年左右，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款几千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难停止还款，尚欠银行本金近两千万元及利息。银行起诉要求解除合同、收回贷款。

值得注意的是，这套房屋在签订按揭合同时没有办理抵押登记。后来中振公司又将同一套房屋抵押给了另一家广州国投公司，并办理了抵押登记。这就产生了两个债权人对同一套房屋主张权利的问题。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应当无效。而且自己已经将房屋抵押给广州国投并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。中振公司逾期还款，银行有权要求解除合同、拍卖抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司还本付息的判决，撤销一审中关于担保人责任的内容。法院认为，按揭合同不违反国家法律法规，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后来将房屋抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，不能否定按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭和抵押在法律上不完全一样。按揭是购房人将购房合同项下的权益质押给银行获得贷款，而抵押是将已取得的房产作为担保。本案中，中振公司尚未取得房屋所有权，所以按揭合同本质上是对合同权益的质押，不适用一般抵押登记的规定。

第二，合同效力与物权效力要区分。即使没有办理抵押登记，按揭合同本身在当事人之间仍然有效，只是不能对抗第三人。中振公司以未登记为由主张合同无效，法院不予支持是正确的。

第三，后设立的抵押不能否定先设立的按揭权益。虽然广州国投办理了抵押登记，但该抵押行为发生在按揭合同之后，且抵押时房屋尚未竣工验收，依法不能作为抵押财产。因此，银行的按揭权益优先于广州国投的抵押权。

王德林律师提示：

购房按揭时，务必及时办理预告登记或抵押登记，这是保护银行和购房人双方权益的重要步骤。如果遇到开发商或购房人一房多卖、重复抵押的情况，尽早起诉并申请财产保全。在文山地区，类似纠纷建议购房人先核实房屋的抵押登记情况，避免陷入债务纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市