未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而厚南公司并未在预售合同上签字盖章，深发公司也未取得商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司不是土地使用权人，也未取得商品房预售许可证，因此签订的预售合同违反法律强制性规定，应当无效。深发公司则认为：厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且项目已实际建设，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，因此该商品房预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订，必须满足两个基本条件：开发商已取得土地使用权证，并且已取得商品房预售许可证。缺少任何一个，合同都可能被认定为无效。这是法律为了保护购房人利益而设定的强制性规定。

第二，即便土地使用权人事后出具承诺书表示认可，也不能弥补预售合同签订时缺乏法定条件的缺陷。合同的效力认定，关键看签约时是否具备法定要件，而非事后补正。

第三，本案也提醒购房者，在签订商品房预售合同前，应当主动要求开发商出示土地使用权证和预售许可证，并核对证件上的项目名称、地址是否与合同一致。如果开发商无法提供，就要高度警惕，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，一定要先核实开发商是否具备“五证”，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。建议在合同签订前委托律师进行尽职调查，避免因合同无效导致资金损失。在文山地区，也有不少购房者因忽视证件审查而陷入纠纷，务必谨慎。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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