城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地证去规划局审批时，发现土地证上写的面积和实际能用的面积对不上。原来，这块地里有城市道路，道路两侧按规划应该是30米宽的主干道，但土地证上标的是15米，导致实际可用的土地面积比证上少了上千平方米。置地公司要求发展公司退款或补偿，没谈拢，就告到了法院。

一审法院认定合同部分无效，判发展公司返还多收的土地转让金并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整块地转让的，土地位置图和规划图一致，土地使用证上的面积是国土局办的，自己没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地证上的面积和实际能用的面积不符，位置图不是规划图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效，发展公司要赔偿。

法院判决

最高人民法院判决：合同部分有效、部分无效。城市道路是市政设施，法律明确规定不能转让，发展公司把道路面积一并转让给置地公司，这部分转让无效。符合规划要求的土地面积部分可以继续履行。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司因此产生的设计、勘察等经济损失。

律师分析

这个案子涉及两个关键法律问题。第一，城市道路属于市政公共设施，按照《城市道路管理条例》等规定，不得转让、出租或者抵押。发展公司把道路面积当作可转让的土地卖给置地公司，这部分转让行为自始无效。第二，合同部分有效、部分无效时，有效部分可以继续履行，无效部分需要恢复原状。法院判决发展公司返还多收的转让金，同时赔偿置地公司的实际损失，符合法律对无效合同的处理原则。

另外，土地使用权转让时，土地证载明的面积必须和规划部门批准的用地红线一致。如果转让方提供的图纸未经规划部门审批，导致面积不符，转让方要承担主要责任。置地公司虽然拿到了土地证，但实际能用的土地面积少了，这说明土地证本身可能存在错误，受让方在交易前应当主动核实规划情况。

王德林律师提示：

购买或受让土地使用权时，不能只看土地证上的数字，还要核实规划部门的批准文件。特别是涉及到城市道路、绿化带等公共设施用地的，这些面积不能算作可转让的土地。建议在签订合同前，委托专业律师或测绘机构到规划部门调取用地红线图，核对实际可用的土地面积。在文山地区，也有类似因道路面积引发的土地纠纷，提前做好尽职调查能避免后续的麻烦。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市