商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，合同总价为港币1.185亿元。

但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。清远金融市场（后由人行清远支行承继）主张其已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提供了一张盖有“收款专用章”的收据。省一建城建分公司则称该收据是事后补办的，实际没有收到任何款项，双方因此发生争议。

争议焦点

省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按合同约定支付购房款，应解除合同。

人行清远支行认为：双方实际是以房抵债，贷款本息已抵作购房款，合同已履行完毕，不应解除。

法院判决

最高人民法院二审认为，虽然双方签订了《房地产预售契约》，但该合同是基于《抵债协议书》而签订，目的是为了以房产抵偿债务，而非真实的商品房买卖。因此，本案应认定为以房抵债合同关系，而非商品房预售合同关系。最终，法院驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看合同名称，而要结合当事人的真实意思表示和合同的实际履行情况。如果双方签订商品房预售合同的真实目的是为了以房抵债，那么该合同在法律上可能被认定为以房抵债合同。

第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上有很大区别。以房抵债的，债权人取得房产后，原债务消灭；而商品房预售合同则涉及买卖双方的付款、交房等义务。本案中，法院认定合同性质为以房抵债，因此不支持开发商以未收到房款为由要求解除合同。

第三，对于收据等付款凭证，法院会结合其他证据综合判断其真实性。本案中，开发商的内部函件显示收据是事后补办的，且没有对应的付款凭证，因此法院未采信该收据作为已付款的证据。

王德林律师提示：

在签订合同时，要明确合同的性质和目的，避免因合同名称与实际意图不符引发纠纷。如果涉及以房抵债，建议在合同中明确约定债务金额、房产价值、抵债方式等关键条款，并保留好相关付款凭证。在文山地区，类似的合同纠纷时有发生，当事人应谨慎对待合同条款，必要时可咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市