未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）与海南深发房地产开发公司（简称深发公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同约定由另一家公司厚南公司签证盖章后才生效。厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，厚南公司是土地使用权人，但深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，向法院起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有售房主体资格，合同缺少土地使用权证和预售许可证等法定条件，应当认定为无效合同，深发公司应返还已付购房款和利息。

深发公司主张：虽然手续不全，但各方已实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，顺兴公司无权单方解除。

法院判决

一审法院认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但未办理土地使用权变更登记手续。最高人民法院二审认为，深发公司在签订预售合同前未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊的买卖合同，开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定证件后，才能对外销售期房。缺少这些核心证件，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，即使事后有其他公司出具承诺书或认可函，也不能弥补预售手续的缺失。法律对商品房预售有严格的程序要求，目的是保护购房者的权益，防止开发商在没有合法手续的情况下收取购房款。

第三，购房者在签订商品房预售合同时，应当主动要求开发商出示土地使用权证和预售许可证，并核对证件上的项目名称、土地位置等信息是否与合同一致。如果开发商无法提供，建议不要支付任何款项。

王德林律师提示：

购买期房前务必核实开发商是否取得五证，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果您遇到开发商手续不全就收钱的情况，可以要求解除合同并返还已付款项和利息，必要时通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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