土地转让合同因含城市道路被判部分无效

土地转让合同因含城市道路被判部分无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时发现，土地使用证上标明的面积和实际能用的面积对不上。原来，这片土地里包含了城市道路，而道路属于市政设施，不能转让。规划局说，这块地实际能用的面积比证上写的少了很多，因为道路宽度从证上标的米数变成了规划要求的更宽米数，导致可用面积缩水。

置地公司找发展公司要求补偿或退款，但没谈成，只好起诉到法院。发展公司说合同是按整体面积签的，自己没过错，但法院查出来，发展公司办证时用的位置图没经过规划部门审批，这才导致面积出错。

争议焦点

发展公司认为：双方合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效，不用赔偿。置地公司则认为：证上写的面积实际拿不到，城市道路不能转让，合同应无效，发展公司得退款并赔偿损失。

法院判决

一审和二审法院都认定：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司要多收的转让金退还给置地公司，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。置地公司自愿承担道路面积的征地费，法院也认可了。

律师分析

第一，城市道路是市政设施，法律明确规定不能转让。如果土地转让合同里包含了城市道路，这部分转让就属于违法，合同会部分无效。大家签土地转让合同时，一定要先查清楚土地性质，看有没有包含市政设施。

第二，土地的实际使用面积要以规划部门的审批为准，不能光看土地使用证上的数字。如果办证时用的图纸没经过规划审批，证上的面积可能不准，受让方容易吃亏。签合同前最好去规划部门核实一下。

第三，合同部分无效后，已经收的钱要退还，造成的损失也要赔偿。本案中，发展公司因为过错，不仅要退钱，还得赔设计费、勘察费等实际损失，教训不小。

王德林律师提示：

土地转让涉及城市道路等市政设施时，一定要先确认能否转让。建议在合同中明确约定面积以规划部门审批为准，并保留好相关审批文件。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因合同无效造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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