买房签了预售合同却未付款，合同是否有效
买房签了预售合同却未付款，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息合计1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资建设的广州某商贸中心的四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售合同，约定将这两层楼卖给清远金融市场，总价港币1.185亿元。但合同签订后，双方一直没有实际履行付款和交房。2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。
清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）主张，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张1996年的收据作为证据。开发商则称，这张收据是华泰公司事后补办的，实际根本没有付款，收据上的印章也是由华泰公司等共同掌管的，不能代表开发商收到了钱。
争议焦点
本案的核心争议是：双方签订的究竟是商品房预售合同，还是以房抵债合同？清远金融市场是否已经履行了付款义务？开发商主张合同未实际履行，要求解除合同；而清远金融市场则主张合同已履行完毕，拒绝解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，双方签订的《房地产预售契约》虽然名为商品房预售合同，但其背景是华泰公司以房抵债，实质上是清远金融市场为实现债权而签订的以房抵债协议。由于清远金融市场未能提供实际支付购房款的凭证，仅凭一张事后补办的收据不足以证明其已履行付款义务。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。法院在判断合同性质时，会重点审查合同签订的背景、目的和实际履行情况。本案中，虽然签的是商品房预售合同，但实质是为解决债务问题而达成的以房抵债协议，法院据此认定合同性质，而非简单地看合同标题。
第二，付款凭证的真实性至关重要。在商品房买卖中，收据、发票等付款凭证必须有对应的银行转账记录、现金流水等实际付款证据支撑。仅凭一张收据，尤其是事后补办的收据，很难证明付款事实。购房者务必保留完整的付款记录，避免日后产生纠纷。
第三，以房抵债的法律风险。以房抵债协议虽然可以快速解决债务问题，但容易因房产价值波动、产权不清、手续不全等问题引发争议。建议当事人签订此类协议时，同步办理网签备案或预告登记，确保债权实现。
王德林律师提示：
如果您在购房或债务处理中遇到类似问题，建议先咨询专业律师，明确合同性质和权利义务。在文山地区，不少购房者因轻信“以房抵债”的简单约定而陷入纠纷，建议务必通过正规渠道办理网签备案，并保留银行转账凭证等关键证据，避免事后维权困难。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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