楼花按揭未办抵押登记是否影响合同效力

楼花按揭未办抵押登记是否影响合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益作为抵押，向宝丰支行贷款人民币数千万元，贷款期限数年，中振公司按季度分期还款。泰合公司作为担保人承担保证责任。

合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款。中振公司偿还了部分本息后，剩余本金及利息未能按期支付。宝丰支行多次催讨未果，向法院起诉，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了武汉市政府的规章，抵押应为无效。而且中振公司已于数月后将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，因此宝丰支行对该房屋没有优先受偿权。

宝丰支行主张：按揭合同是双方自愿签订，合法有效，中振公司未按期还款已构成违约，应解除合同并一次性还清贷款，宝丰支行有权对抵押房屋优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决解除合同、中振公司还本付息的内容，撤销一审关于担保人责任的判项。法院认为，按揭合同不违反国家法律法规，且已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司事后将同一房屋抵押给他人，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭是一种特殊的融资担保方式，购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款。这种操作在法律上不等同于普通的财产抵押，不能简单套用抵押必须登记才能生效的规定。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应当认定为有效。

第二，本案中中振公司以地方政府的规章为依据主张合同无效，但国家法律层面并未规定抵押未经登记即无效。地方法规不能对抗国家法律，法院不支持该主张是正确的。

第三，购房人将同一房屋先后抵押给不同债权人，后设立的抵押虽然办理了登记，但该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，且房屋当时尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，因此后设立的抵押无效，不影响先设立的按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人在办理银行按揭时，应按照合同约定按时还款，避免因逾期引发诉讼。如果遇到资金困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院后承担一次性还清全部贷款及利息的不利后果。文山地区的购房者在签订按揭合同时，建议仔细阅读合同条款，特别是关于违约责任的约定，必要时可咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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