买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿多元，双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，实际并未履行。清远金融市场未实际支付购房款，而是拿出一张华泰公司事后补开的“收据”声称已用贷款抵付楼款。开发商认为收据是假的，实际没有收到钱，于是起诉请求解除商品房预售合同。
争议焦点
开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按约定支付购房款，合同应当解除。
人行清远支行（原清远金融市场）主张：购房款已通过以贷抵债的方式付清，合同已履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，双方签订的《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债协议，本质是债务清偿关系而非真实的房屋买卖关系。因抵债协议未实际履行，开发商诉请解除合同符合法律规定，判决支持解除合同。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，不能只看合同名称，而要审查双方的真实交易目的和履行情况。本案中，双方先有债权债务关系，后签订预售合同用于抵债，实质是以房抵债。
第二，以房抵债协议不同于普通的房屋买卖。在以房抵债中，购房人不需要实际支付购房款，而是用已有的债权来冲抵。但如果抵债协议本身没有履行，开发商仍有权要求解除合同。
第三，对于购房者来说，要警惕“以房抵债”可能带来的风险。如果开发商与债权人之间是抵债关系，而您从债权人手中购买该房产，可能面临产权不清、无法过户等问题。
王德林律师提示：
购买房产时，务必核实房屋的真实交易背景。如果卖方声称“以房抵债”或“以贷抵楼款”，建议要求查看原始的债权债务协议和付款凭证。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议购房前委托律师进行尽职调查，避免陷入合同性质争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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