买了土地竟缺面积，城市道路能转让吗
买了土地竟缺面积，城市道路能转让吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司（发展公司）把一块土地转让给另一家公司（置地公司），双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。可当置地公司拿着证件去规划局审批时，发现证上写的面积和实际能用的面积对不上。
原来，这块地有一部分是城市道路，而规划部门要求道路宽度比证上标明的宽，导致实际可用的土地面积少了上千平方米。置地公司找发展公司要求退钱或补地，对方不同意，于是打起了官司。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证面积包含小区道路，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司认为：土地使用证面积与实际不符，城市道路不能转让，对方应承担责任，合同应当无效或部分无效。
法院判决
最高人民法院判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。把道路面积算入转让土地的面积，这种做法是违法的，这部分合同自然无效。
第二，土地转让时，卖方提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果图纸未经审批，导致土地使用证面积与实际规划面积不符，卖方要承担主要责任。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会尽量维护交易稳定，对符合规划要求的土地转让部分认定有效，只处理违法的部分。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，一定要核实土地的实际规划用途和面积，不能只看土地使用证。如果发现土地中包含城市道路等市政设施，要特别注意这部分不能计入转让面积。在文山地区，也有类似因规划面积与实际不符引发的纠纷，建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市