开发商逾期交房是否构成违约
开发商逾期交房是否构成违约
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应于特定日期前交付房屋，旅游公司则按约支付了购房款，包括定金和银行贷款。
深业公司在施工过程中遇到了供电问题，与电业局签订了供用电协议并支付了相关费用，但电业局未能及时落实供电设施。最终在合同约定的交房日期之后，深业大厦才正式通电并完成竣工验收。旅游公司认为深业公司逾期交房构成违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未能按合同约定时间交付房屋，已构成违约，应当解除合同并返还购房款本息、双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，符合延期交房的条件，请求继续履行合同。
法院判决
最高人民法院经再审审理认为：深业公司与旅游公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，合同有效。深业公司在供电问题上存在其不能控制的因素，交房期限可据实顺延。但顺延后深业公司仍存在逾期交房的事实，应承担违约责任。最终判决合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，商品房买卖合同中关于延期交房的免责条款应严格解释。本案中"非深业公司所能控制的事件"包括供电问题，但仅限于客观不能控制的因素，不能无限扩大解释。开发商不能将自身应尽的协调义务推给外部因素。
第二，购房者主张解除合同需满足合同约定的条件。本案合同约定逾期交房超过一定天数后购房者方可提出终止合同，旅游公司在起诉时该条件尚未成就，因此法院不支持解除合同，而是判令继续履行并由开发商承担违约责任。
第三，购房者已付清购房款的情况下，法院倾向于保护交易稳定。在房屋已通过竣工验收、可以交付使用的前提下，继续履行合同比解除合同更符合双方利益和交易安全原则。
王德林律师提示：
签订商品房买卖合同时，应注意合同中关于延期交房的免责条款范围，避免因约定过于宽泛而损害自身权益。在文山地区，购房者如遇开发商逾期交房，应及时收集证据，包括合同、付款凭证、催告函件等，并在合同约定的解除条件成就后及时主张权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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