未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司把红城湖国际大厦A座卖给顺兴公司，总价4亿多。合同约定，必须经过原开发商厚南公司盖章才能生效。当时厚南公司没盖章，但事后出具了承诺书表示认可。顺兴公司付了5000万购房款后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，认为合同无效，起诉要求退钱。

实际上，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是从厚南公司手里通过项目转让拿到开发权的，但一直没有办土地使用权变更手续，也没有取得预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，没有卖期房的主体资格，合同缺少法定条件，应当无效。深发公司认为：双方已经实际履行合同，厚南公司也认可了销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中约定深发公司提前支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，所签预售商品房合同违反法律强制性规定，应认定为无效。顺兴公司要求返还5000万元购房款及利息的请求成立。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人权益设置的强制性规定，违反这些规定签订的合同，通常会被认定为无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还收取的购房款并赔偿利息损失。购房人不能因为签了合同就放松对开发商资质的审查，否则可能面临钱房两空的风险。

第三，即使开发商事后补办手续或取得其他方认可，也不能让原本无效的合同变得有效。购房前务必核实开发商是否具备预售资格。

王德林律师提示：

买房前一定要查看开发商的土地使用权证和商品房预售许可证，不要轻信口头承诺。如果发现开发商手续不全，及时咨询律师，避免损失。文山地区的购房者尤其要注意，合同签订前可以到当地房管部门核实项目信息。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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