购房按揭贷款未办抵押登记是否无效
购房按揭贷款未办抵押登记是否无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业房产，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。当日，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其在购房合同中的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。后中振公司未能按期还款，银行起诉要求解除合同并清偿债务。
中振公司辩称，该按揭合同签订后未按武汉市规定办理抵押登记，因此抵押无效。此外，中振公司还称已将争议房产抵押给另一家广州国投公司并办理了登记。银行则认为合同有效，要求继续追偿。
争议焦点
中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应认定无效；且房产已抵押给案外人，银行不享有优先权。银行主张：合同系自愿签订，内容合法，已实际履行，应当有效。
法院判决
最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销涉及担保人责任的部分。法院认定，按揭合同不违反国家法律法规，且已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。
律师分析
第一，按揭贷款合同与普通抵押合同在法律性质上有所不同。按揭的核心是购房人将购房合同中的权益让与银行作为担保，而非直接以房产设定抵押。因此，不能简单套用地方政府关于房地产抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。
第二，合同效力应当以国家法律法规为准。当时国家层面并未规定抵押未经登记即无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。
第三，后设立的抵押不影响在先按揭合同的效力。中振公司将房产抵押给案外人广州国投的时间在本案按揭合同之后，且该抵押合同未实际履行，不能以此否定本案按揭银行对抵押物享有的优先受偿权。
王德林律师提示：
购房人在办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，以免后续产生争议。虽然按揭合同本身不因未登记而无效，但办理登记能更好地保护各方权益。在文山地区，购房者签订按揭合同后，建议尽快到不动产登记部门办理预告登记或抵押登记，确保银行和购房人的权利都得到法律保障。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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