未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司（下称深发公司）与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大厦的A座，总金额超过4.2亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也按照顺兴公司的要求修改了设计，工程已建到正负零阶段。但顺兴公司后来发现，该项目的土地使用权登记在另一家公司——厚南公司名下，深发公司既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

案件还涉及深发公司、厚南公司以及另一家凯鹏公司之间的多次项目转让和合作建房协议。厚南公司事后曾出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为并愿意承担相关义务，但始终未在预售合同上签字盖章。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效。深发公司则主张：其与土地权利人厚南公司之间存在合作建房关系，厚南公司事后也出具承诺书认可了销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，虽然深发公司与厚南公司之间存在合作建房关系，但双方未办理土地使用权变更登记，深发公司并未取得合法的土地使用权，也未取得商品房预售许可证，因此深发公司与顺兴公司签订的商品房预售合同无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，预售商品房必须满足两个基本条件：一是开发商已经取得土地使用权证书，二是已经取得商品房预售许可证。这两个证是预售合同的法定前提，缺一不可。本案中深发公司虽然与土地权利人合作，但土地证始终在厚南公司名下，深发公司没有取得自己的土地使用权证，也没有办理预售许可证，因此合同被认定无效。

第二，厚南公司事后出具承诺书的行为，不能弥补深发公司在签订合同时主体资格缺失的问题。合同效力应当以签订时的法律状态为准，事后追认无法使一个原本无效的合同变得有效。这一点在司法实践中非常重要，购房者不能因为开发商事后补办手续就认为合同当然有效。

第三，购房者如果遇到类似情况，应当主动审查开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款，否则可能面临合同无效、资金难以追回的风险。

王德林律师提示：

在购买商品房尤其是期房时，务必核实开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因合同无效导致资金损失。保留好付款凭证和合同原件，是维权的重要基础。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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