未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价款高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司陆续支付了5000万元购房款。

但是，深发公司实际上并不是该地块的土地使用权人，真正的土地使用权人是海南厚南旅业有限公司。厚南公司虽然事后出具了一份承诺书表示认可深发公司的售房行为，但始终没有在预售合同上签字盖章。顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司根本没有销售期房的主体资格，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司已出具承诺书认可其售房行为，且双方实际履行了合同，大厦已经开工建设，合同应当认定为有效，或者至少不应全部无效。

法院判决

最高人民法院二审认为，根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售应当取得土地使用权证书和商品房预售许可证。深发公司在签订合同时未取得上述证照，且真正的土地使用权人厚南公司未在合同上签字盖章，仅出具承诺书不能替代法定手续。因此，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，依法应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，核心在于开发商是否具备法定的预售条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果缺少这些证照，预售合同很可能被认定为无效。

第二，第三人出具承诺书不能替代法定的审批手续。本案中厚南公司虽然事后出具了承诺书，但法院认为这并不能弥补深发公司自身不具备预售资格的缺陷。对于购房者来说，不能轻信任何口头承诺或事后认可，必须核实开发商是否持有正规的预售许可证。

第三，合同无效的法律后果是恢复原状，即开发商返还购房款，购房人返还房屋。如果开发商已经将购房款挪用或无法返还，购房者将面临巨大的经济损失。因此，在签订商品房预售合同前，务必查验开发商的"五证"是否齐全。

王德林律师提示：

在文山地区，购买期房时一定要先查看开发商的《商品房预售许可证》和《国有土地使用证》。如果开发商无法提供，建议不要签订合同、不要支付任何款项。一旦发现手续不全，可以及时向住建部门投诉或通过法律途径维权，避免像本案中的顺兴公司那样投入大额资金后陷入被动。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市