开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约人民币万元。合同约定深业公司应在1994年底前交付房屋，旅游公司按约支付了定金和购房款。
但在施工过程中，因供电问题未能及时解决，深业公司直到1995年才正式取得供电并完成验收。旅游公司认为深业公司逾期交房已构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息，同时双倍返还定金。深业公司则认为供电问题属于合同约定的不可抗力或非其所能控制的事件，应当顺延交房时间。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的天数，其有权解除合同，并要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司则辩称：供电问题是其无法控制的因素，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，支持旅游公司的请求。二审法院认为，供电问题属于合同约定的可延期因素，深业公司交房期限应顺延至正式供电之日，此时旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且大厦已可交付使用，故改判合同继续履行，但深业公司需承担逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司损失。
最高人民检察院抗诉认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应认定无效。最高人民法院再审后维持了二审判决，认定合同有效，继续履行。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的延期交房事由是否成立，关键看是否属于合同约定的不可抗力或“非开发商所能控制的事件”。本案中供电问题经政府协调才解决，法院认为属于可顺延的客观因素，而非开发商恶意违约。
第二，购房者要求解除合同，必须满足合同约定的解除条件。如果开发商逾期交房尚未达到合同约定的天数，或者合同没有明确约定解除权，法院更倾向于判令继续履行，同时由开发商承担逾期交房的违约金。
第三，合同效力问题。即使开发商在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但如果合同是双方真实意思表示，且后续能够补办相关手续，法院一般不会轻易认定合同无效。购房者在签约前应核实开发商的五证是否齐全，避免后续争议。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房，首先要看合同约定的交房时间和延期事由是否成立。如果开发商以“不可抗力”为由延期，要注意索要政府部门出具的证明文件。在文山地区，购房者可以要求开发商提供施工日志、政府协调文件等证据，判断延期是否合理。如果开发商无故逾期，应尽早通过书面方式催告，并保留证据，必要时向法院起诉主张违约金或解除合同。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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