转让土地含城市道路，合同是否有效
转让土地含城市道路，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家公司把一块土地转让给另一家公司，双方签了合同，也办了土地使用证。但后来买地公司发现，土地证上写的面积和规划部门实际批准的面积不一样，因为转让的土地里包含了一条城市道路。买地公司按土地证面积设计施工，规划局没批准，才知道少了上千平方米。
买地公司要求卖地公司退款或补偿，没谈拢，于是告到法院。一审法院认定合同无效，卖地公司不服，上诉到最高人民法院。
争议焦点
卖地公司认为：合同是按整体面积转让的，土地证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。
买地公司认为：土地证上写的面积实际没有那么多，而且城市道路依法不能转让，合同应认定无效。
法院判决
最高人民法院审理后认为：城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。卖地公司把道路面积也一并转让，这部分合同无效。但符合规划要求的土地面积部分，合同仍然有效。最终判决按规划部门确定的面积计算，卖地公司多收的转让费要返还，并赔偿买地公司的设计、勘察等损失。
律师分析
第一，城市道路是公共设施，不能作为私人土地使用权转让。即使土地证上写进去了，转让行为也违法无效。买地人要注意核实土地是否包含市政道路。
第二，土地转让前一定要确认规划条件。本案中卖地公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积和实际规划不符，这是主要过错方。买地前最好到规划部门核实坐标和面积。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院对可履行的部分继续支持，这是司法实践中常见的处理方式，既保护交易安全，也纠正违法行为。
王德林律师提示：
购买土地前，一定要向规划部门核实土地的用途、面积和道路规划，不要只看土地证上的数字。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在签订转让合同前请专业律师审查规划文件和土地权属情况。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市