房屋租赁合同履行中遇到违法问题如何确定租金

房屋租赁合同履行中遇到违法问题如何确定租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，和宇航公司签了15年租赁合同，约定宇航公司付租金、装修经营。商厦主体建到三层时签约，封顶时宇航公司付了部分定金和租金。但商厦开业后，因消防系统不达标、用电容量不够，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒付后续租金，郊区供销公司起诉要求支付租金并解除合同。

停业期间，双方对租金该不该付、按什么标准付，争执不下。宇航公司认为商厦不具备营业条件，郊区供销公司违约在先，自己有权不付租金。郊区供销公司则认为合同有效，宇航公司实际使用了房屋，就应当按合同付租金。

争议焦点

郊区供销公司主张：合同是双方真实意思表示，宇航公司已实际开业经营，就应按约定支付租金，不能因消防问题就拒付。宇航公司则抗辩：郊区供销公司未按约定提供符合消防和用电条件的房屋，导致商厦被责令停业，自己有权行使合同履行抗辩权，不支付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：房屋租赁合同有效，但商厦处于违法履行状态，宇航公司确实无法正常经营。法院判决宇航公司应按合同约定支付停业前的租金，但停业期间的租金不能按原合同标准计算，而应根据房屋实际使用状况、双方过错等因素，酌情确定一个较低的租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方违约时，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须注意：抗辩的范围要合理，不能超过对方违约造成的后果。本案中，宇航公司不能因为消防问题就完全不付租金，只能就停业期间的部分租金主张减免。

第二，房屋处于违法使用状态时，租金标准不能简单按合同约定来。法院会综合考虑房屋的实际使用价值、出租方是否尽到提供合格房屋的义务、承租方是否因违法状态受到实际损失等因素，公平合理地确定租金。

第三，租赁双方在签约前就应核实房屋是否符合消防、用电等法定条件。如果出租方明知房屋存在安全隐患仍出租，承租方明知有问题仍承租，都可能承担相应法律责任。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同前，建议承租方实地查看房屋的消防、水电等设施是否合规，并要求出租方提供相关验收合格证明。如果发现房屋存在违法问题，应及时书面通知出租方整改，并保留证据。在文山地区，因消防问题导致租赁纠纷的案件并不少见，建议当事人提前咨询专业律师，避免陷入“付了租金用不了房”的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市