开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司（以下简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（以下简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为数百万元。合同约定深业公司应于特定日期前交付房屋，若逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同并要求退款和双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司因供电问题未能按时交房。实际供电时间比合同约定的交房时间晚了近一年，深业公司直到供电后才完成房屋验收并具备交付条件。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的解除条件天数，应准予解除合同，深业公司需返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司辩称：逾期交房是因供电问题等“非其所能控制的事件”导致，符合合同约定的延期交房条件，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
黑龙江省高级人民法院一审判决：解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司不服上诉至最高人民法院。
最高人民法院二审认为：供电问题属于合同约定的可延期因素，但深业公司仍存在部分逾期交房行为。鉴于旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且深业大厦已具备交付条件，判决合同继续履行，但深业公司需承担逾期交房期间的违约责任，按银行同期贷款利率赔偿旅游公司损失。
最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，商品房买卖合同中的“不可抗力”或“非所能控制事件”条款，通常包括政府部门审批延迟、市政配套问题等，购房者遇到开发商以此为由延期交房时，需仔细审查是否符合合同约定。本案中供电问题被认定为可延期因素，但并非无限期免责。
第二，购房者主张解除合同需满足合同约定的条件。如果开发商逾期交房但尚未达到合同约定的解除天数，或者房屋已具备交付条件，法院可能倾向于继续履行合同而非解除，购房者只能主张违约金或赔偿损失。
第三，办理国有土地使用权证书并非合同生效的必要条件。最高人民法院的司法解释明确，在《城市房地产管理法》施行前，只要合同是双方真实意思表示且内容不违法，即使未取得土地使用权证，合同仍可能有效。
王德林律师提示：
购房者签订合同时应仔细阅读延期交房免责条款，明确哪些情况可延期、延期多久。如果开发商逾期交房，建议及时书面催告并保留证据，必要时咨询当地律师。在文山地区，类似纠纷中法院同样会审查合同约定和实际履行情况，建议购房者不要轻易自行解除合同，以免承担不利后果。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市