买了别人转让的土地，合同无效后怎么办
买了别人转让的土地，合同无效后怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江公司）从中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司那里，签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海的一块土地使用权转让给湛江公司。湛江公司支付了部分款项，拿到了土地红线图，后来还将这块土地转卖给了其他公司。
但问题在于，这块土地是政府划拨给招商中心的，没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。中银公司本身也没有取得合法的土地使用权。后来，湛江公司因转卖土地被其他公司起诉，法院认定转卖合同无效，湛江公司需要返还对方已支付的款项。
于是，湛江公司回过头来找中银公司（及其开办单位遂溪中行）要求返还已支付的土地转让款，但遂溪中行认为合同有效，而且湛江公司起诉已经超过了法律规定的诉讼时效，拒绝返还。
争议焦点
湛江公司认为，中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同应属无效，中银公司应当返还已收取的转让款。遂溪中行则认为，双方合同是真实意思表示，且已实际履行，合同应属有效；即使合同无效，湛江公司从出具收据到起诉已经过了两年多，超过了诉讼时效，法院不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院经审理，撤销了一审判决，改判如下：中银公司与湛江公司签订的土地转让协议无效；遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江公司已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司主张权利并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地转让合同是否有效，关键看转让方是否取得了合法的土地使用权，以及是否办理了法定的审批手续。本案中，中银公司既没有取得土地证，也没有缴纳土地出让金，转让行为从一开始就是无效的。
第二，合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。湛江公司已经向中银公司支付了转让款，中银公司就应当返还这笔钱，并支付占用期间的利息。过错方还要承担相应的赔偿责任。
第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江公司虽然出具了收据称“款、地两清”，但这并不等于放弃追索权利。从出具收据到后来因转卖合同被起诉，再到向法院主张权利，中间没有超过两年，所以法院认定没有超过诉讼时效。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到土地转让或类似合同纠纷，建议在签订合同前先核实对方是否拥有合法的土地使用权证书，并确认土地性质是否允许转让。如果合同被认定无效，要及时向对方主张返还已支付的款项，避免因拖延导致超过诉讼时效而无法维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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