房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司分期支付定金和租金，供销公司负责商厦外部装修和电力等配套。商厦开业后，因消防系统未经验收、存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。

双方在履行中多次签订补充协议和会议纪要，调整付款和开业时间。宇航公司支付了部分租金，商厦短暂营业后即停业。后因拖欠货款，商厦底楼被法院裁定转让给债权人使用。双方就租金标准和违约责任产生争议，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成电力增容和消防系统，导致商厦违法营业并被停业，应减免停业期间的租金。供销公司主张：宇航公司已实际使用商厦，应按合同约定全额支付租金，停业是宇航公司自身原因造成。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。商厦处于违法履行状态期间，租金不能按原合同标准计算。法院根据实际使用情况、双方过错程度，酌情调整了停业期间的租金标准，并驳回了供销公司要求全额租金的请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以暂停履行自己的义务，但不能滥用。本案中，双方对电力、消防问题的责任各执一词，法院综合认定双方均有过错，因此对租金进行了调整。

第二，违法履行期间租金标准不能简单按合同约定执行。如果房屋本身不具备合法营业条件，承租人实际使用但无法正常经营，法院会根据公平原则和实际使用价值重新确定租金，避免一方因对方违约而获利。

第三，租赁合同中的担保责任需注意。本案中供销社和万通公司作为担保方，在争议中也被列为当事人。担保方的责任范围取决于担保合同的约定，并非必然承担全部债务。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋的合法使用条件，特别是消防、电力等关键设施的责任方和完成时间。如果发现对方违约导致无法正常经营，应及时书面固定证据并主张权利。在文山地区，我们处理过多起类似租赁纠纷，建议当事人不要轻易以停付租金的方式对抗，而应通过协商或诉讼解决。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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