未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购总价超过4亿元的大厦项目。合同要求必须经过原开发商厚南公司签证盖章才生效。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权多次转让，且深发公司没有取得商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地的使用权归厚南公司所有，厚南公司曾与凯鹏公司合作开发，凯鹏公司又把项目转让给了深发公司。虽然厚南公司事后出具承诺书认可了深发公司的销售行为，但整个项目的土地使用权证和预售许可证手续一直存在瑕疵。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：厚南公司作为土地使用权人已经认可了销售行为，项目也取得了规划许可和建设许可，合同应当有效，双方应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订有严格的法律条件。根据我国城市房地产管理法和相关司法解释，开发商在预售商品房时，必须已经取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这两个证是预售合同的法定前提条件，缺一不可。

第二，即使土地使用权人事后出具承诺书表示认可，也不能弥补预售合同在签订时即存在的法律缺陷。因为预售许可制度是为了保护购房人利益而设立的强制性规定，不能通过事后追认来规避。

第三，这个案例提醒我们，在购买预售商品房时，一定要查验开发商的"五证"是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商在签约时没有这些证件，合同很可能被认定无效，购房者将面临较大的法律风险。

王德林律师提示：

购房是人生大事，建议购房者在签订预售合同前，主动要求开发商出示相关证件，并到当地房管部门核实。在文山地区，如果您遇到类似预售合同纠纷，可以携带合同及相关材料咨询专业律师，避免因合同无效造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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