城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将其中一部分转让给了置地公司。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地证上标注的面积和实际能用的面积对不上。原来，这块地里有城市主干道，按照规划道路宽度应该是40米，但土地证上只标了30米，导致实际可使用的土地面积比证上记载的少了上千平方米。

置地公司多次找发展公司和政府部门要求解决，但都没结果，最后只好告到法院。一审法院认定合同无效，判发展公司退还多收的转让款并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图与规划图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用权证上写的面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，而且城市道路依法不能转让，合同应当无效。

法院判决

最高人民法院审理后认为：发展公司提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积与规划实际面积不符，应承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积一并转让违法。最终判决合同部分有效、部分无效：涉及城市道路面积的转让无效，符合规划的土地转让有效。发展公司需退还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。即使土地证上包含了道路面积，也不能将其作为可转让的土地计算给买方。买方实际可使用的土地面积，应当以规划部门确定的为准。

第二，土地转让时，卖方提供的土地位置图必须经过规划部门审批，否则可能导致土地使用证上的面积与规划不符。卖方对此负有主要责任，一旦出现问题，不仅合同部分无效，还需承担赔偿责任。

第三，本案法院采取了"部分有效、部分无效"的处理方式，既维护了法律对市政设施不得转让的强制性规定，也尊重了双方真实意思表示中合法部分，这种处理思路在类似案件中具有参考价值。

王德林律师提示：

购买或转让土地前，务必核实规划部门的审批文件，确认土地中是否包含市政道路等不可转让的公共设施。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在签订土地转让合同前委托专业律师审查相关权证和规划资料，避免因信息不对称产生损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市