房产商逾期交房，购房者能否解除合同
房产商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了商品房预售协议，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约1000万元。合同约定深业公司应在1994年底前交房，如逾期超过60天，旅游公司有权解除合同并要求双倍返还定金。
合同签订后，旅游公司按约支付了全部购房款。但深业公司因供电工程、消防验收等问题，直到1996年才完成房屋交付。旅游公司以深业公司违约为由提起诉讼，要求解除合同、返还购房款及利息，并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过一年，已符合合同约定的解除条件，应当解除合同并由深业公司承担违约责任。深业公司则认为：延期交房是由于供电部门未能及时供电、消防验收等非其所能控制的原因造成，符合合同约定的免责条款，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：双方合同有效，应当继续履行，深业公司需在判决生效后30日内交付房屋，并按银行贷款利率向旅游公司支付从逾期之日到实际交房期间的利息损失。同时，驳回了旅游公司解除合同和双倍返还定金的请求。
律师分析
第一，合同解除权的行使有时间限制。本案中，虽然合同约定逾期交房超过60天旅游公司可以解除合同，但旅游公司起诉时，深业公司已经完成了房屋的竣工验收并可以交付使用，合同约定的解除情形已经消除，法院从促进交易完成的角度判决继续履行。
第二，不可抗力条款的适用需要严格证明。深业公司主张供电问题属于"非其所能控制的事件"，法院认可了部分延期时间可以免责，但并未因此免除全部违约责任，而是要求深业公司对实际逾期期间承担赔偿责任。
第三，购房者已付清全款是法院考虑继续履行的重要因素。旅游公司已经支付了全部购房款，深业公司也有能力交付房屋，此时解除合同对双方都不经济，法院倾向于维持合同效力。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商逾期交房时，应当及时行使合同约定的权利，不要等待过长时间。如果合同约定了解除权的行使期限，应当在期限内提出。同时，建议购房者在签订合同时明确约定逾期交房的违约金计算方式，避免事后产生争议。在文山地区，商品房买卖纠纷常见，购房者应当保留好合同、付款凭证、催告函件等证据材料，以便维权时使用。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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